住宅ローンが払えなくなったら？滞納後の現実とマイホームを守る方法

長期返済が前提の住宅ローンは、完済までの道のりで何らかの困難に直面するケースが少なくありません。

購入時には完済できると思っていても、収入の変化、病気やケガ、物価高や政策金利の引き上げによる住宅ローン金利の上昇など、様々な理由で払えなくなる人がいます。

住宅ローンを「滞納」すると、最終的には強制的に売られるため、マイホームを手放すことになります。

しかし、早い段階で適切な対応ができれば、そのような状況を防ぐ可能性が十分にあるのです。せっかく手に入れた大事なマイホームを手放さないためにも、滞納したときに起きること、そして適切な対策について確認しておきましょう。

【ワンポイント解説】本題の前に住宅ローンの基本をおさらい

住宅ローンでは、専門的な用語や日常生活ではあまり聞くことがない表現もいくつかでてきます。そのため、まずは住宅ローンの基本ルールなどをおさらいしておきましょう。

【保証会社の保証付ローン】

保証会社の保証付きローンとは、住宅ローンの返済できなくなった債務者の代わりに、保証会社が代わりに銀行にお金を払ってくれる仕組みです。

簡単に言えば、保証会社は債務者の「保証人」になるということです。保証会社は銀行系列の会社や信販会社などが担当しています。

保証付きローンの理解が重要なのは、住宅ローンを滞納した場合、保証会社が代位弁済することになり、その後の対応や進行が変わるためです。多くの住宅ローンはこのタイプなので、滞納時の流れを理解するために覚えておきましょう。

保証会社の保証付きローンを受けるためには、「保証料」という手数料を支払う必要があります。保証料は通常、借りる金額の0.2%程度です。支払い方法は2つあります。

保証料の支払は、住宅ローンに上乗せして借りるのが一般的ですが、どちらの方法でも、保証会社に保証してもらうためのお金を支払うことになります。

【プロパーローン】

プロパーローンとは、保証会社の保証を付けない住宅ローンのことです。

金融機関が保証会社を介さず、債務者に直接お金を貸します。このタイプのローンでは、マイホームが金融機関の担保となります（保証付きローンの場合は保証会社の担保です）。

プロパーローンの場合、滞納すると代位弁済がないため、より早く競売などの法的手続きに進む可能性があります。そのため滞納時の対応がより緊急性を帯びることを知っておく必要があります。

なお、このタイプのローンでは人的保証人（家族や親族など）が必要になることもあり、その場合は「保証人扱い住宅ローン」と呼ばれます。

【任意売却（任売）】

住宅ローンが払えなくなった場合、最終的にはマイホームを売却しますが、その方法には「任意売却」と「競売」の2種類があります。

「任意売却」（任売・にんばいとも呼ばれます）は、通常の不動産売買と同じように、自分自身で買い手を探して売却する方法です。不動産会社に仲介を依頼して、市場価格に近い金額で売却できます。

自分のペースで進められるので、引っ越しの準備や次の住まいを探す時間的余裕があり、精神的な負担も比較的軽くなります。

ただし、任意売却ができるのは競売の手続きが始まる前までの期間に限られるため、滞納に気づいたらできるだけ早く対応することが重要です。

【競売】

「競売」（けいばい）は、裁判所を通じて強制的に売却される方法です。不動産会社などが入札形式で購入します。市場価格より安く売られることが多いのが特徴です。

住宅ローンが払えなくなった場合、融資をしている金融機関は不良債権化を防ぐために早く回収したいと考えます。そのため、債務者が自主的に対応しない場合は、競売による処分が選ばれることが多いのです。これを避けるためにも、早めの対策が重要になります。

【滞納（延滞）】

住宅ローンは毎月決まった日（「約定返済日」と呼びます。約定とは「約束」という意味です）に、債務者の口座から自動的にお金が引き落とされます。ボーナス返済がある場合は、ボーナス月にも引き落としがあります。

この約定返済日に口座の残高が足りなくて引き落としができなかった場合、「滞納」（または「延滞・えんたい」とも呼ばれます）状態です。

滞納すると単に支払いが遅れるだけでなく、追加の負担が発生します。未返済の金額に対して「遅延損害金」という特別な利息が課されるのです。この遅延損害金は通常の住宅ローン金利よりも高く設定されています。

そのため、滞納が長引けば長引くほど、元の返済額に加えてこの高い遅延損害金も支払わなければならなくなり、総返済額がどんどん膨らんでいきます。滞納は早めに解消することが非常に重要です。

住宅ローンを滞納すると起こること

住宅ローンを滞納すると、時間の経過とともに金融機関の対応が段階的に厳しくなっていきます。最終的にはマイホームを競売で失うことになりますが、そこまでの道のりは次のような段階を踏みます。

住宅ローン返済の遅れは時間とともに深刻化します。
督促や代位弁済など、あまり日常生活で聞きなれない専門用語も出てきますが、これらを理解せずに放置すると状況は急速に悪化します。

「気付いた時には手遅れだった」ということにならないためにも、確認しておきましょう。

滞納して1カ月以内:【督促】

滞納してからの第一段階は、おおむね1か月以内の督促から始まり、滞納が長期化するほど事態は深刻化します。

督促は、電話以外にも文書が郵送されることもあります。また場合によっては、自宅への訪問で督促される可能性もあります。

①1回目の督促（主に電話）〜滞納翌日から

1回目はお知らせといったニュアンスで、返済日の翌日（銀行によっては早く伝えるという意味で当日の場合も）に電話（メールの場合も）があります。

例）「住宅ローンのご返済をお忘れではありませんか？」

本当に返済を忘れている人もいるので、1回目は督促のイメージは強くありませんが、返済日当日から滞納はスタートしているので、残高は良く確認しておきましょう。

②2回目の督促（電話や文書）〜滞納から1週間

滞納したその週末まで返済がなかった場合は翌週頃に2回目の連絡が来ますが、ここからは本格的な督促です。

すでに1回目の連絡を受けていて、その後も返済が無い状態が続いているので、レベル感が上がっているわけです。

1回目と2回目の電話に応答が無い場合（着信しているが電話に出ない、あるいは留守電に録音したが折り返しの返答が無いなど）も、銀行では延滞を伝えたと解釈しているのでここは注意が必要です。

銀行は電話で連絡をしたことで、相手の応答がなくても伝えたことにするのです。そもそも滞納が原因なので返信も入金も無いということは「無視された」と同義に捉えられます。

③3回目督促（電話、文書、訪問）〜滞納した月末

3回目以降の電話は「再度の督促・文書送付の予告」です。

3回目に督促の連絡が来るタイミングは、延滞してから数週間です。

延滞したその月末まで入金がなく、月を越えると延滞のレベルもより重度になります。そのため延滞が続いたなら、最終的な手段の準備にうつるといった予告の内容になります。ここまで滞納が進むと電話ではなく文書（「督促状」と呼ぶ）や、金融機関の職員などが自宅に訪問してくる場合もあります。

【ワンポイント解説】ローン返済が遅れると銀行員が自宅や勤務先に来る？

住宅ローン返済の滞納が長期化すると、銀行員が訪問する場合があります。訪問により督促するか、電話や文書の督促を続けるかなどは滞納の状況や金融機関の判断で異なります。

例えば金融機関が本人に会って督促する必要があると判断した場合などですが、訪問する必要性など細かい部分は非公開でわかりません。

ただし、個人情報保護やプライバシーの面から、無用なトラブルを起こさないため、基本的に電話や文書中心にはなっています。

滞納して5カ月以内：【通知・催告】

滞納してから返済がなく翌月まで長期化した場合などには、文書で督促する形に移行します。

ここまで滞納が長期化した場合は、督促するとともにもはや最終手段に移ることを予告する意味合いが加わる「最後通告」になってきます。

郵送される書類は「催告書」などです。催告とは相手に対して要求（この場合は滞納しているローンの返済）をすると言った意味です。

つまり「このままでは最終手段に移るので、滞納している全額を一定に期限までに払うこと催促する」といった内容になるのです。

滞納して8カ月以内:【代位弁済】（保証付ローンの場合）

住宅ローンの支払いが長期間できないままでいると、最終的な対応として「代位弁済」という手続きが行われることがあります。

代位弁済とは、債務者が支払えなくなった住宅ローンを、保証会社が代わりに銀行へ一括で支払うことです。これは「あなたの代わりに（代位）」「ローンを返済する（弁済）」ことから「代位弁済」と呼ばれています。

代位弁済が行われると、住宅ローンの債権者が相手が銀行から保証会社に代わります。ただし、銀行と違い、保証会社は通常の分割払いを認めてくれません。そのため、ローン残高の一括返済を求められることになります。

多くの場合、一括で返済できる金額を持っていないため、家を売却してその売却金でローンを返済することを選ばざるを得なくなります。

保証会社がついていないローン（プロパーローンと呼ばれます）の場合は、この「代位弁済」の段階がありません。滞納が続くと、より早い段階で家の売却に進むことになります。

保証付きローンとプロパーローンでは細かい違いはありますが、大まかな流れや最終的な結果はほぼ同じです。どちらの場合も、滞納が続くと最終的には家を手放さなければならない状況になる可能性が高いのです。

滞納して12カ月以内:【任意売却、競売】

代位弁済の後、最終的な解決策は住宅を売却してお金に換え、そのお金を住宅ローンの返済に充てられます。

この住宅の売却方法には、「任意売却」と「競売」という2つの方法があります。

任意売却は、債務者自身が不動産会社などと協力して買い手を探し、普通の不動産売買のように家を売る方法です。債務者の意思で行う売却なので「任意」売却と呼ばれます。

一方、競売は裁判所が関与して強制的に行われる売却です。裁判所が仲介役となり、入札という形で買い手を決めます。あなたの意思に関わらず進められるため「強制」的な性格を持ちます。

多くの場合、銀行や保証会社は競売を選ぶことが多いようです。

任意売却では買い手を探す必要があるため売却完了までに時間がかかることがあります。銀行や保証会社としては、早くお金を回収したいので、裁判所を通じた競売のほうが手続きが確実で時間が短縮できるためです。

ただし、いずれの方法も、最終的には自宅を手放すことになるという結果は同じです。このような事態を避けるためにも、住宅ローンの支払いに問題が生じるようであれば、できるだけ早く対策を考えることが大切です。

住宅ローンの返済が苦しいときに取れる対策

続いて住宅ローンの返済が苦しいときに取れる対策について、解説していきます。

住宅ローンの滞納は、時間が経つほど状況が悪化します。銀行からの通知を避けたい気持ちがあるかもしれませんが、問題の早期解決には迅速な行動が不可欠です。

まずは金融機関に相談

住宅ローン返済が難しくなってきたら、最初にすべきことは金融機関への相談です。

返済に困っていることを金融機関に相談することで、債務者が状況を真剣に受け止めており、返済する意思があることが伝わります。

金融機関には返済意思がある顧客を支援する法的・社会的義務があるため、「返済意思を示す」ことは非常に重要です。

また、金融機関に相談することで得られる具体的な支援として、「リスケジュール」（略して「リスケ」）があります。リスケとは返済計画の見直しのことで、たとえば以下のような対応が可能になることがあります。

ただし、リスケには、返済期間が延びることや、支払う利息の総額が増える可能性もあるため注意が必要です。

このようにリスケは完全な解決策ではなく、あくまで一時的な困難を乗り切るための「緊急措置」と考えるべきです。

そのため、収入状況が回復したら、できるだけ早く通常の返済条件に戻すことをお勧めします。これが長期的には最も経済的な選択となるでしょう。

借り換えで返済額を減らす

他の銀行での住宅ローン借り換えは、月々の返済負担を軽減できる有効な方法です。

借り換えによって返済額を減らせる主な方法は以下の2つです。

1. 金利タイプの変更
固定金利で住宅ローンを組んでいる場合、変動金利に切り替えることで借入金利を大幅に引き下げられる可能性があります。金利が下がれば、自然と毎月の返済額も減少します。

2. 返済期間の延長
借り換え時に返済年数を長くできれば、返済総額は増えるものの、毎月の返済負担をさらに軽減できます。

ただし、借り換えを検討する際には重要な注意点があります。すでに住宅ローンの返済が滞っている場合、「個人信用情報」のチェックにより借り換えの審査に通らない可能性があるのです。

個人信用情報とは、個人のローンやクレジットカードの利用・返済履歴が記録されたデータのことです。この情報は主に以下の3つの信用情報機関で管理されています。

新しくローンを組む際には、個人信用情報が必ずチェックされます。もし返済の滞納や代位弁済、自己破産などの「異動」と呼ばれるネガティブな記録があると、基本的には審査に通りません。このような状態を一般的に「ブラックリストに載る」などと表現します。

そのため、借り換えを検討するなら、返済が滞る前の早い段階で行動することが非常に重要です。返済に少しでも不安を感じたら、まずは金融機関に相談し、その上で借り換えなどの対策を検討しましょう。

収入を増やす・支出を見直す

住宅ローン返済が苦しい状況を改善するための効果的な方法として効果的なのが、収支バランスの見直しです。

収入増加と支出削減の両方に継続的に取り組むことで、住宅ローン返済の負担感を徐々に軽減できる可能性があります。

【収入を増やす方法】

収入増加の方法は、お仕事の状況によって異なります。

会社員であれば、昇給を目指す、スキルアップして社内でのキャリアアップを図る、またはより条件の良い会社への転職を検討することが考えられます。

また、短期的な収入増加策として、副業やアルバイトを始めることも選択肢の一つです（会社員の方は、就業規則で副業が禁止されていないか必ず確認してください）。

自営業や経営者であれば、事業の拡大や効率化を図り、売上・利益を向上させることで自身の収入増加につなげる方法があります。

これらの方法はすぐに実現できるとは限らず、不確実性もあります。しかし、何も行動を起こさなければ状況は改善しません。

【支出を見直す方法】

すでに節約に取り組んでいる方でも、さらに見直せる余地がないか再検討することが重要です。

重要なのは、「もう節約できる余地はない」と諦めずに、定期的に支出を見直す習慣をつけることです。小さな節約の積み重ねが、最終的には大きな効果を生み出します。

不動産を売却・住み替えを検討する

住宅ローンの返済が難しいと感じ始めた段階で、家の売却を検討することも一つの選択肢です。ここで重要なのは、まだ返済を滞納する前の段階での行動です。

返済がまだ滞納していない状況であれば、通常の不動産売却の手続きを進められます。これは以下のような流れになります。

通常の不動産売却であれば、所有者のタイミングで売却を進められ、良い条件で売ることも可能です。これにより、住宅ローンを完済して、より支払い可能な住居へ移れます。

もし売却額がローン残高に足りない場合でも、まだ滞納していない状態であれば、銀行と相談して残りの金額の返済方法について話し合う余地があります。

この「通常の不動産売却」は、前述した「任意売却」とは異なります。任意売却は滞納が始まってから検討される選択肢ですが、ここで説明している売却は、滞納する前段階の話です。

つまり、経済状況を正しく評価して「このままでは返済が難しくなるかもしれない」と判断したら、滞納が始まる前に行動することで、より良い条件での売却と生活の立て直しが可能になるのです。

住宅ローンの返済で困らないための対策

住宅ローンの滞納は、多くの方が「実際に支払いが厳しくなってから」初めて真剣に向き合うことになる課題です。

特に新しい家の購入を検討している段階では、ほとんどの方が「自分は必ず返済できる」と考えています。

しかし、これまで説明してきたように、人生では予測できない出来事がいつでも起こり得ます。

そのため、住宅ローンを組む前から将来のリスクに備えた計画を立てておくことが非常に重要です。事前に対策を練っておくことで、万が一の事態に直面しても、冷静に対応する余裕が生まれます。

将来の不確実性に備えることで、大切なマイホームを長く安心して守れます。

無理な資金計画を立てない

将来の住宅ローン返済に困らないためには、最初から無理のない資金計画を立てることが重要です。

住宅ローンは限度額まで借りず、余裕を持たせましょう。「頭金なし」の「フルローン」も可能ですが、借入額が少なければ将来のリスクも減らせます。

また、自己資金はすべて頭金に使わず、一部は「返済のための蓄え」として手元に残しておくことが大切です。

年間の住宅ローン返済額は年収の30%以内が一般的な基準ですが、余裕ある生活のためには20%程度が理想的です。

住宅購入後の人生では子どもの教育費や収入の変化、老後の生活など様々なイベントがあります。「いつ、どのくらいのお金が必要か」を想像しておくことで、より現実的な住宅ローン計画が立てられます。

複数のハウスメーカーを比較して適正価格を把握しておこう

住宅ローンの返済に困らないためには、そもそもの家の価格が適正であることが重要です。適正価格を把握するには、複数のハウスメーカーを比較検討しましょう。

気に入ったハウスメーカーを見つけても、すぐに決断しないことが重要です。

プランや見積価格で「これだ！」と思えるメーカーに出会っても、比較検討をやめないでください。他にも良い選択肢がないか探してみましょう。

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