注文住宅で土地を先に押さえる！どんなメリットデメリットがある？

土地を所有していない場合、注文住宅は土地と建物の両方を購入する必要があります。基本的には同時進行で進めていきますが、土地だけを先に購入するケースがあります。

土地を先に押さえることは、希望の土地を手に入れやすいメリットがある反面、デメリットも多くあるため注意が必要です。

土地を先行して購入することのメリットとデメリットを解説します。注文住宅を建てる一般的な流れも解説するので、参考にしてください。

土地を先に押さえるのは危険？どんなデメリットがある？

土地を先に押さえることは、ある程度リスクのある注文住宅の進め方です。土地を先行して購入しようと検討している方は、以下で紹介するデメリットを必ず確認しておきましょう。

想定外のコストアップとなる

土地を先に購入する場合、想定外のコストアップとなる場合があります。なぜなら、土地の良し悪しは建物プランと合わせて検討するべきだからです。

たとえば、擁壁（ようへき）に隣接している土地を購入した場合、そのまま建築できるかどうかは建築会社によって異なります。すべての建築会社で建築できるようにするには、擁壁の造成や深基礎にする必要があり、そのための費用がかかります。深基礎とは、高低差や傾斜のある土地に用いられる、通常よりも基礎を深くする施工です。

こうした想定外の費用発生は、土地を先行で購入することの大きなデメリットといえます。
建物プランと並行して土地探しをする場合、建築に必要な費用はあらかじめ把握できます。そのため、予算に余裕のない方は建物プランと並行して土地探しをしたほうが確実です。

建物プランが限定される

建築会社や建物プランが決まっていない場合は、購入した土地では理想とする建物プランが実現できないおそれがあります。

たとえば、広い庭の確保やアイランドキッチンの設置を希望していても、購入した土地では思いどおり広さや間取りが実現できないことがあります。

土地を先行して購入すると、土地に合わせた建物プランになってしまい、広い庭やアイランドキッチンといった、注文住宅を建てる目的が達成できない可能性があるため、注意が必要です。

すぐに建物を建てない場合は維持費がかかる

土地を先に購入し、更地の期間が長い場合は維持費用についても認識しておく必要があります。

更地の維持費には、固定資産税や都市計画税がかかります。どちらも毎年1月1日時点で、その不動産を所有する人に納税義務があります。とくに土地の固定資産税は、建物がある場合は1/6に軽減されます。更地の場合は軽減措置が適用されないため、負担が大きくなります。

また、草刈りやゴミの処理などの管理費用もかかります。

住宅ローンの負担が大きくなる

土地を先に買う場合、原則住宅ローンの利用はできません。住宅ローンは本人が住む家を購入したり、新築したりするためのローンであるため、土地のみの購入では融資の要件を満たさないからです。

自己資金で購入できない場合は、一定の条件を満たすことで「土地先行融資」や「つなぎ融資」といった融資によって、土地を購入できます。

しかし、これらの融資を受けると住宅ローンの負担が大きくなります。

土地先行融資とは、建物を建てる前に土地部分のみに融資を受け、住宅が完成したら建物に対する融資を追加できるローンのことです。利用には、「諸費用が高い」「取り扱っている金融機関が少なく、審査のための提出資料が多い」などのデメリットがあります。

つなぎ融資は一時的な融資です。住宅ローンの融資が実行される前に、土地の購入費用や注文住宅の着工金、中間金などを支払うために利用します。住宅ローンより金利が高く、借入期間が長くなるほど利息の負担が大きくなる点がデメリットです。

土地を先に押さえるのはメリットも多い！

土地を先に押さえることはデメリットがあり、注文住宅の計画が破綻するリスクがありますが、以下のようなメリットもあります。

希望のエリアで土地を購入できる

駅近や高級住宅街などの物件は多くの人が欲しがるため、すぐ購入しないと別の誰かに先を越されて購入できなくなる危険性が高いです。

建物プランの検討を省略し、希望の土地が見つかり次第すぐ購入することで、希望のエリアに注文住宅を建てられます。そのため、注文住宅を建てるうえで建築エリアの優先順位が高い人にとっては、土地を先行して購入するメリットは大きいといえます。

建物プランに専念できる

土地を先に購入することで、建物プランに時間を費やすことができます。

一般的には建物プランと土地は並行して検討しますが、先に土地を決めてしまうことで、間取りや設備、外構など使える時間が増えます。また、地盤調査や敷地調査を早い段階で実施でき、着工時期を早められる点もメリットといえます。

建物プランや土地探しに折り合いが付かずに、本意でないままに進めてしまう方もいます。しかし土地を先に購入することで、建築時期もある程度コントロールできるでしょう。

とくに子どもの学区や仕事の関係で、注文住宅の完成にリミットがある方にはおすすめです。

土地探しと建築会社選びは同時進行がベター

注文住宅を建てる際のリスクをなるべく少なくしたい場合は、土地探しと建築会社選びを同時進行するのが理想です。注文住宅を建てるステップや注意点を解説します。

家づくりのステップは「資金」→「建物・土地」の順番

家づくりにおける理想のステップは、まず資金計画を立て予算を確定させることです。予算が確定したら、建物プランと並行して土地探しを進めていきます。

土地探しは建物プランと同時に進めることで、土地に使える予算や必要な広さなどが明確になり、必要な土地の条件がわかります。

また、土地探しは完璧を求め過ぎないことが重要です。基本的に100点の土地はないものと認識しておきましょう。完璧に近い土地は限りなく少なく、理想を求め過ぎると建築時期がどんどん後ろ倒しになってしまいます。70点程の土地が見つかったら、前向きに検討するべきでしょう。

土地探しは建築会社、不動産会社のどっちでもいい

土地探しは建築会社に依頼してもよいですし、別の不動産会社に依頼しても構いません。

「土地探し」だけで見れば、建築会社よりも不動産会社のほうが専門性は高いといえます。不動産の仲介をメインとしている不動産会社は、毎日数十・数百件の物件情報に触れているためです。

しかし、建築会社と土地探しの不動産会社を分けると、やりとりが煩雑になって面倒です。建築会社に土地探しも任せたほうが、窓口はひとつになって買主にとっては楽です。自分に合った方法で家づくりを進めていきましょう。