未公開土地は一般には知られていないため、競争率が低く、価格も安くなる可能性があります。そのため、未公開土地も視野に入れ土地探しをしたほうが、希望の土地が見つかる確率が上がります。
未公開土地でお宝物件を見つけるチャンスを逃さないようにしましょう。ここでは注文住宅の営業経験をもとに、未公開土地を購入するメリットとデメリット、探し方の注意点などを詳しく解説します。
未公開土地とはなに？なぜ存在するの？
未公開土地とは、レインズ（REINS）や不動産ポータルサイトなどにも掲載されず、インターネットで検索しても見つけられない土地を指します。
レインズについて、聞き慣れない方も多いかもしれませんが、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する情報システムのことです。不動産会社同士で情報を共有するためのもので、個人の方は閲覧できません。
情報を公開したほうが売却できる可能性が高まるにもかかわらず、なぜ未公開土地が存在するのでしょうか。その理由を3つ解説します。
近所に売却を知られたくない売主の希望
近所に売却を知られたくない場合は、未公開となることがあります。たとえば、近隣トラブルや、相続でもめている、離婚や借金などの理由が考えられます。
不動産ポータルサイトへ登録してしまうと、不特定多数の方が閲覧可能になります。そのため、不動産会社しか閲覧できないレインズにのみ登録し、近所に売却を隠しておく場合もあります。
自社で買主を見つけて利益を2倍にしたい不動産会社の戦略
自社で買主を見つけて、利益を2倍にしたい不動産会社の戦略で未公開となることもあります。そこには「専任媒介契約」という仕組みが大きく関係しています。
専任媒介契約とは、売却活動を不動産会社1社のみに一任する契約形態です。売主も買主も自社で見つけられれば、不動産会社はどちらからも仲介手数料を受け取れます。つまり、利益を2倍にできます。
まだ公開準備中
まだ、公開準備中の場合も未公開となることがあります。一般公開するためには、土地の写真や図面などさまざまな情報が必要です。
契約内容によって、5～7日以内にレインズに物件登録をする必要があるため、その期間に不動産会社は公開に向けての情報を準備します。
未公開土地を購入するメリット
未公開土地の購入にはさまざまなメリットがありますが、今回はメリットを3つ解説します。
- 公開範囲が限られているため競争率が低い
- よい条件の土地に出会える可能性がある
- 土地探しの選択肢が増える
それぞれ詳しく見ていきましょう。
公開範囲が限られているため競争率が低い
先述したように、不動産ポータルサイトなどに掲載された場合、不特定多数の方が閲覧できます。そのため、気になる土地に出会えても、ほかの方に先を越されてしまうかもしれません。
このように、公開されている土地情報は、必然的に競争率も高くなります。しかし、未公開土地の場合は限られた範囲にしか情報が公開されないため、競争率は低くなります。
よい条件の土地に出会える可能性がある
不動産会社は、すぐに売れてしまうようなよい条件の土地を、あえて未公開にしていることがあります。
たとえば、相場に比べて価格が安い、環境がよい土地などです。条件がよい土地の場合は、レインズに掲載される前に不動産会社が自社で買主を探す傾向があります。
そのため、レインズへ公開準備中となっている場合は、よい条件の土地である可能性が高いでしょう。
土地探しの選択肢が増える
公開されている土地情報と併せて、未公開土地も検討できれば選択肢が増えます。
土地は、一生のうちに何度も購入するものではありません。基本的には人生で1回の経験の方が多いでしょう。また、マイホームに住む期間も数年ではなく、数十年の方が多いはずです。
その土地が引き継がれていけば、数百年になるかもしれません。だからこそ妥協はせずに、未公開土地も選択肢に加えながら、理想に近い土地を見つけましょう。
注意！必ずしも未公開土地＝お宝物件とは限らない
未公開土地はメリットだけではなく、デメリットもあります。デメリットについて理解しないまま、メリットだけに目がいってしまうと、大きな失敗をしてしまうかもしれません。
メリットとデメリットをどちらも理解しながら、多角的な視点をもって購入を検討することをおすすめします。
事故物件のリスクがある
事件や事故が発生し、人が亡くなっている場合には事故物件に該当します。物件のみではなく、土地もその対象です。
しかし、国土交通省が公表している宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインには、土地については「裁判例や不動産取引の実務の蓄積がなく、現時点では、本ガイドラインの対象としていない。」と記載されています。
そのため、不動産会社によってはあえて未公開土地として提示し、事故物件であることを伝えないおそれがあります。
とはいえ、ガイドラインには「買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。」と記載があるため、 相場よりも明らかに安く、不明な点がある場合には不動産会社に確認しましょう。
引用：国土交通省「（別紙２）宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（PDF形式）」
相場より高額である
公開されている情報であれば、相場よりも高額かどうかは簡単にわかりますが、未公開土地は情報が整備されていないことも多く、比較しづらくなっています。
さらに「未公開」といった特別感に人は弱く、契約をせかされると正常な判断が難しい場合もあります。このように判断力を鈍らせ、相場よりも高額な土地を購入させられてしまうおそれもあるため注意が必要です。
未公開土地の探し方5選と注意点
よい土地に出会うための、未公開土地の探し方5選と注意点を解説します。
- 地域密着型の不動産会社を頼る
- 自分の足で土地を探す
- 不動産会社のホームページを探してみる
- 不動産マッチングサービスを活用する
- 不動産会社のネットワークを活用する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
地域密着型の不動産会社を頼る
土地を購入したい地域が決まっている場合は、その地域で長年店舗を構えて経営している不動産会社を頼るのもよいでしょう。地主ともつながりが強く、地域の土地情報も集まってきやすいといった特長があります。
その地域ならではの貴重な情報が得られる可能性も高くなるため、地域密着型の不動産会社にも相談してみてください。
自分の足で土地を探す
実際に購入を希望している地域に出向き、自分の足で土地を探す方法もあります。土地は、平面上の情報だけではイメージしづらいこともあります。
しかし、自分の足で土地を探せば、周辺環境や土地の大きさなども確認できます。売却中の土地には、不動産会社の連絡先が記載されていることもあります。自分の目で見て気に入った土地に出会えた場合は、まず不動産会社に連絡をしてみましょう。
しかし、必ずしも希望の地域で理想の土地が見つかるとは限りません。自分の足で探すのは時間がかかる方法です。もし、よい土地が見つからない場合は、地域を広げたり、時間を空けて再度足を運んだりしながら、時間を有効活用するとよいでしょう。
不動産会社のホームページを探してみる
不動産ポータルサイトに情報を掲載するには、広告費用がかかります。しかし、自社のホームページに掲載すれば、費用をかけずに情報を公開できます。そのため、希望地域の不動産会社のホームページを定期的に確認してみるとよいでしょう。
また、特定の不動産会社のみが未公開土地情報を持っている場合もあるため、複数の不動産会社を確認することをおすすめします。しかし、不動産会社は多数存在し、すべてを確認することは難しいでしょう。そのため、気になる不動産会社を数件程度に絞って確認するのがおすすめです。
情報を閲覧するために会員登録が必要な場合もありますが、会員限定の情報や、希望に合致した物件を知らせてくれるサービスもあるため、会員登録しておくことをおすすめします。
不動産マッチングサービスを活用する
不動産マッチングサービスは希望条件を登録しておくと、条件にあった土地や不動産会社を紹介してくれるサービスを指します。その中に未公開土地の情報がある場合もあります。複数の不動産会社を訪問するのも、大量に出てくるホームページの中から情報を探すのも時間がかかる作業です。
しかし、不動産マッチングサービスをうまく活用すれば、一括で情報を取り寄せられます。どうしたらよいかわからない場合は、不動産マッチングサービスを活用してみるのもおすすめです。
不動産会社のネットワークを活用する
ハウスメーカーの営業担当者は、複数の不動産会社と付き合いがあるため、未公開土地の情報を入手できる機会が多く存在します。実際に筆者も、ハウスメーカーで営業をしていた際に契約したお客様の土地は、付き合いのある不動産会社から紹介を受けた未公開土地でした。
以前から、不動産会社にお客様の希望条件を伝え「希望がかなう土地があった場合には紹介してほしい」とお願いしていたため、入手できた土地情報でした。先述したお客様は、入居後に「理想の土地で新しい暮らしが始められて幸せです」と話してくれました。
このように、不動産会社のネットワークを活用することもおすすめですが、大切なのは希望条件と購入に対する熱意を伝えておくことです。そうすれば、よい情報が入手できた際には、優先的に紹介してもらえるでしょう。
