家の建て替え時期は20～30年｜かかる費用や注意点を解説

家の老朽化や家族構成の変化によって、家の建て替えを検討するケースは多いですが、どのタイミングで建て替えをするのがベストでしょうか。

また、建て替えにかかる費用や注意点についても事前に知っておくべきです。

この記事では、家を建て替えるタイミングと費用、注意点について解説します。現在戸建てに住んでおり、建て替えを検討している人は参考にしてください。

家の建て替え時期は築20～30年

家の建て替え時期は20〜30年といわれています。その理由と建て替えをせずにリフォームして住み続けるという選択肢について、解説します。

建て替えは耐用年数とのバランスが重要

国税庁が公開している「耐用年数表」によると、木造住宅の耐用年数は22年となっており、会計上の資産価値は耐用年数を超えた時点でゼロになります。

耐用年数を超えると経年劣化によって倒壊や雨漏りなどの危険性が高くなるため、住み続けるには注意が必要です。

このように耐用年数の観点から、築20〜30年の家であれば、耐え替え時期だといえるでしょう。

建て替えをせずに住み続けるリスク

耐用年数を超えたからといって、必ずしも建て替える必要はありません。家をしっかりメンテナンスしておけば、耐用年数を超えていても住むことは可能です。

しかし、家の耐久性は年々低下するため、地震や台風といった自然災害の影響によって倒壊するリスクは毎年高くなります。

建て替えをせずに住み続けることが可能であっても、リスク回避のためにどこかのタイミングで建て替えを決断する必要があります。

リフォームより優れているポイント

建て替えた家は、リフォームを行った家とは違い、耐久性や耐震性が優れています。

リフォームはどれだけ大がかりに実施しても、家の重要な構造物はそのまま利用します。そのため、重要な躯体の耐久性や耐震性を完全には回復させられません。

その点、建て替えは家を解体し新築するため、現行の法令に基づいた耐震基準を満たした家に住めます。安心できる家で今後も暮らすために、建て替えはおすすめだといえます。

建て替えにかかる費用

家を建て替えするためにかかる費用は、総額で約3,000万〜3,500万円が目安ですが、すべての費用が建物の費用というわけではありません。

耐え替えする際にかかる代表的な費用について解説します。

建物の建築費用

建物の建築費用は、依頼する建築会社によって変わります。

一般的な木造2階建て住宅を建築した場合、大手建築会社であれば3,000万円前後、中堅の建築会社やローコスト住宅であれば約1,800万〜2,500万円が相場です。

そのため、どの建築会社に依頼するのかは、建て替え費用を捻出するという点においても重要だといえます。

税金

建て替えをする際には、税金がかかります。税金のなかには、住宅ローンに組み込むことができない項目もあるため、事前に支払いのタイミングについても確認しておきましょう。

家の建て替え時にかかる税金

税金の種類	概算税額	支払いのタイミング
印紙税	2万～6万円	請負契約時
建物滅失登記費用	1,000円（委任する場合は3万～5万円）	登記時
登録免許税	3万～6万円	登記時
不動産取得税	固定資産税評価額×3％	不動産取得から6カ月～1年後

その他諸費用

建て替えには、本体価格と税金以外にも、外構費用や解体費用、住宅ローンの手数料、引っ越し費用などがかかります。それぞれの相場は以下のとおりです。

家の建て替え時にかかる諸費用

項目	相場（万円）
外構費用	100～300
解体費用	100～150
住宅ローンの手数料	3～10
引っ越し費用	3～20

上記以外にも、仮住まいが必要な場合はその費用がかかります。仮住まいの費用は賃貸物件やマンスリーマンションなどの種類やエリアなどによって大きく異なります。建て替え時の仮住まい期間に関しては、約6〜10カ月です。

建て替え時に注意すべき点

家を建て替えることで、快適に住める家を手に入れられますが注意点もあります。

再建築可能な土地かどうかを調べる

建て替え時に失敗する実例として、現在住んでいる家が建っている土地は再建築不可だった、というケースがあります。

再建築不可とは、現在では建築ができない土地に建物が建築されている土地のことです。つまり当時は問題がなかったが、後に規制がかかった土地のことをいいます。この土地では新築ができず、大がかりなリフォームも制限されてしまいます。

たとえば、郊外の家や田畑が広がるエリアに一軒だけ建っている家などは、分家住宅（ぶんけじゅうたく）^※1や農家住宅（のうかじゅうたく）^※2といった特別許可を得て建築されているケースが多く、この場合は相続人であっても再建築はできません。

このように、建て替えをするためにはそもそも建築が可能な土地かどうかを、建築会社に調べてもらうことからスタートする必要があります。

地盤調査は必ず行う

家を建てるためには建築基準法を遵守する必要があります。建築基準法によって新築時や建て替え時には地盤調査が義務づけられています。

建築物の基礎は、建築物に作用する荷重及び外力を安全に地盤に伝え、かつ、地盤の沈下又は変形に対して構造耐力上安全なものとしなければならない。
建築基準法施行令 | e-Gov法令検索

地盤の許容応力度及び基礎ぐいの許容支持力は、国土交通大臣が定める方法によつて、地盤調査を行い、その結果に基づいて定めなければならない。
建築基準法施行令 | e-Gov法令検索

建物の本来持つ耐震性能を確保するためにも、地盤の状態を把握し、必要であれば改良工事を行う必要があります。地盤調査の費用相場は約5万〜15万円です。調査の結果、改良工事が必要な場合の費用相場は地盤の状態によって大きく変わります。

なお、地盤調査は建築会社が行いますが、ジャパンホームシールドが提供する「地盤サポートマップ」を利用することで、ある程度地盤の強度が把握ができます。建て替えを検討する際には、一度確認してみましょう。

仮住まい

建て替えを実施している間は、仮住まいが必要です。具体的には、以下のように建築会社を選んだあと、家の解体が始まるまでに引っ越しを完了させます。

仮住まい先が決まらなければ、家屋解体以降の工程へ進められず新居への引っ越しが後ろ倒しになってしまいます。そのため、ある程度建築会社の選定が終わった段階で、仮住まい先を探し始めるのがおすすめです。

建築会社選び

建て替えをする際には、建築会社選びが非常に重要です。

高性能な住宅であれば安心で快適な住環境で長期間住むことができ、資産価値も高い家として相続対策にもなります。

一方、ローコスト住宅であれば建築コストを抑えられ、資金面で老後の心配は減るでしょう。ただし、性能が低い家になってしまい、リフォームと変わらない生活環境になってしまうこともありえます。

建て替えを依頼する建築会社を選ぶ際には、さまざまな建築会社を比較検討してください。多くの建築会社とコンタクトをとることで、最良の選択ができる可能性が高まります。

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